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台灣房價要修正多少?修正到何時? 美國房市經驗告訴你

May 15, 2017

 

西雅圖為美國房產熱門城市 益立信海外房產集團/提供

 

台灣房價似乎尚未修正完畢,許多房產投資人常問:台灣的房價到底還要修正多少?或是修正多久才會停歇?身為美國房市專家,我根據美國房市修正經驗,試著推敲台灣房市未來走勢。

 

美國房價前一波高點發生2007年12月前後,全美各區的房價在當時的前後達到最高,之後開始滑落。截至今年3月,歷經9年多全美100個都會區(metro areas)中,超過34%的房屋價格已超過2007年的前波高點。

 

丹佛、舊金山這兩個都會區有超過98%的房屋價格,均超過2007年的歷史高價,是漲幅最高的都會區代表。目前丹佛都會區的平均房價高過2007年歷史最高價約50%;舊金山都會區平均房價高過2007年歷史最高價約34%;換句話說,投資人過去10年,無論任何時點在這兩個地區置產,潛在投資收益超過三成。

 

相對地,國人熟悉的拉斯維加斯(Las Vegas)都會區內僅有0.6%房屋的價格,超過2007年的歷史高價;而拉斯維加斯都會區的平均房價僅為歷史最高價70%;奧蘭多(Orlando)都會區內僅有4.4%超過2007年的歷史高價,目前平均房價僅歷史最高價的77%。鳳凰城(Phoenix)都會區內僅有4.7%的房屋超過歷史高價,其平均房價為歷史最高價的82%。這些地區,投資人過去10年間,若沒有在相對低檔置產,很可能發生目前市價仍低於原先買價的窘境。

 

有一位朋友不聽勸告,認為美國次貸金融危機發生後2年多危機入市,2010年12月以43萬美金(約新台幣1,300萬元),約是第一手價格85萬美金的一半,買進拉斯維加斯當時5年新的大樓、2房約41.22坪的物件。前陣子美國房價搶搶滾,上網查詢該物件市價,驚覺也不過42萬美金,持有6年多居然沒有上漲。

 

但若以美國房市熱門地區為例,則發現是迥然不同的情形。舊金山房價在金融海嘯期間,房價最大跌幅20%,約花6年的時間,平均房價就回到歷史高點後,再創新高。西雅圖房價,在金融海嘯期間,房價最大跌幅約25%,花約7.5年的時間,平均房價回到歷史高點,後創新高。而拉斯維加斯房價,在金融海嘯期間,房價最大跌至歷史高價的四成,迄今九年多平均房價還在歷史高價的七成。

 

為何舊金山平均房價超過歷史前高30%,而拉斯維加斯房價離前波高點仍有30%的差距,呈現天與地的差別呢? 根據美國知名房產網站Trulia利用統計學的線性迴歸分析,發現這100個都會區的房價反彈的力道強弱,最主要是受到收入增長、人口增長、和房屋空置率持續降低等三個因素影響。

 

也就是說,舊金山都會區因為過去這幾年,因為當地居民收入與人口持續增加,房屋空置率維持在5%,所以房價表現特別突出;拉斯維加斯、奧蘭多、鳳凰城等些許都會區,當地居民收入與人口數不穩定、房屋空置率超過二位數,所以房價反彈相對吃力。

 

由美國房市復甦經驗得知,一線城市的房價修正時間平均在6年,價格修正20~30%後止住,但二、三線城市,房價修正幅度動輒30~50%,修正時間迄今已超過9年,許多房價仍未回到原先價格高點。再加上,美國房價因發生次貸風暴這個重大利空,使得房價大幅下滑,許多房屋被法拍、銀拍。反彈期間因實施量化寬鬆(俗稱:QE)政策、不斷地降息,加上外國人(特別是陸資)持續湧入撿便宜等利多加持下,使得房價緩步上升,籌碼有效換手。且自去年下半年,美國開始啟動升息的利空讓房市再度洗鍊,美國房價基本面相對較為紮實,房屋籌碼相對安定。

 

相較台灣房價,房價雖自2015年4月時的高點修正1~2成,但國內尚無重大利空發生,且房貸利率也未開始提高,以現今房市溫水煮青蛙的情形發展,房價底部尚未真正測試。再者,台灣房市流動性不及美國房市,亦不屬國際盤,連舊金山、西雅圖地區,美國房市最熱門地區,房價都不免修正20~25%。故大膽推估,台北市的平均房價至少要修正30%才屬合理,修正的時間恐怕也難逃6年之譜。

 

國人若想進場撿便宜,買房自用的剛性需求,或是檢視手中持有部位,想淘弱換強的,可以參考美國經驗,選擇適合的時間與適當的價格進場。同時,應該選擇當地居民收入與人口持續增加,房屋空置率低的優質城市與區域,避免置產於大量新房需要時間消化的重劃區或新興開發區。於對的地區置產,就算短時期被套住,但持有時間夠長,以時間換空間,房價遲早會還你公道!!

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