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川普反移民? 衝擊美國住宅房產?

April 24, 2017

 

川普總統。 益立信海外房產集團/提供

 

日前國內外媒體大肆喧染美國總統川普「反移民政策」,包括美墨修築圍牆、查緝美國境內非法移民等,諸如此類的舉動引發臉書、微軟等科技大廠的反彈。然而,川普真的想要緊縮移民政策嗎? 他真的忘記美國就是一個移民所組成的國家? 事實上,「移民」多數是為了追求更好的生活品質,或是給下一代有更好的教育與發展環境,懷抱著「美國夢」,而離鄉背井地遠渡重洋!

 

根據美國人口普查局於2015年的資料,外國出生並歸化成的美國公民(暫且稱之「新美國人」)的人數約有4,300萬人,佔美國總人口數3.19億的13.5%。在2006~2015過去的十年間,「新美國人」人數成長率15.3%;而同期美國自然出生的人數成長率7.5%。

 

相較之下,「新美國人」成長速度,約為自然出生人數的兩倍。此外,每年新遷入美國的新移民維持在100萬至130萬人左右。若剖析移民的出身地,前三個主要移民國家依序是:墨西哥、中國與印度。前年來自這三個國家的移民就超過40萬人,約佔該年移民總人數約1/3。而墨西哥裔移民有逐漸減少的趨勢;而中國與印度卻有移民美國漸增的趨勢。

 

另外,根據美國城市土地研究所Urban Land Institute剛出爐的報告,新移民登陸(landing)美國的口岸城市大致可以分為五種型態:

 

1. 移民持續流入之口岸城市:以舊金山、紐約、波士頓與芝加哥等為代表。這類城市所吸引到新移民,多為受過高等教育的專業知識人員,且收入多屬高收入的族群,這類移民相對較其他地區移民年紀較為年長些。

 

2. 二次世界大戰後之口岸城市:包括達拉斯、休士頓等城市。這種城市最主要吸引拉丁美洲裔,如墨西哥人,以群聚式的移入,這些移民年紀較輕,收入相對較本地人來得低些。

 

3. 20世紀初移民口岸:包括水牛城、底特律、匹茲堡等城市。這些城市多是屬於美國早期重工業興盛,需要大批人力而興盛的移民城市。這個區域的移民年紀較輕,收入相對較本地人來得低些。

 

4. 再度崛起的移民口岸城市:以西雅圖、波特蘭、丹佛等城市為代表。原先城市相當繁榮,後來因當地產業衰退,移民人口停滯許久。但卻近來有新的產業或大型企業興起,目前吸引大量新移民再度湧入。以西雅圖為例,西雅圖原本許多居民任職於波音公司,隨著波音公司數年的慘澹經營,導致數千人失業,甚至搬離西雅圖。但自70年代起,隨著網路、零售、生技電商等龍頭產業崛起,如微軟、星巴克、生物科技與亞馬遜等,吸引許多電腦高科技與生技背景的新移民。

 

5. 正在崛起的移民口岸城市:包括奧斯丁、夏洛特、亞特蘭大等。這些城市,原本移民人數不多,但卻是在上世紀末,因工作機會快速增加而吸引許多新移民遷入。這區的移民多為上班族群,薪資水準高過全國平均薪資些許。

 

根據城市土地研究報告,美國移民前三大州為加州、德州、與紐約州。其中加州就有1,070萬名外國出生的永久居民(即俗稱綠卡身分)。2015年資料美國移民的房屋自有率雖僅為51%,但卻有逐年提高趨勢;而美國出生的公民,房屋自有率雖已高達65%,但房屋自有率卻持續快速下降。有趣的是,移民人口或許因為在原先國家的住宅面積相對較小,到美國後多數傾向購置郊區的獨棟住宅(single family house)而非市區的公寓大廈(condo)。

 

另外,許多實證研究均證明,移民對美國房市的復甦有重大貢獻,其中又以「移民持續流入之口岸城市」房價表現最佳。就連美國兩黨政策委員會的研究報告,也做出「若依照目前美國生育率推估,移民與其小孩將是美國人口成長的主要來源;甚至移民對住宅的需求是興建新屋的主要驅動力」的結論。就經濟學角度,新移民從房屋乃至所有物品的需求是新創造出來的,而非是在原來需求線上移動。由此可知,「移民」對美國有多重要。

 

然而,美國總統川普真的反移民嗎?若去翻閱川普前年11月對外宣布參選美國總統時記者會說法,以及《時報出版社》於今年3月初中譯版的「總統川普-讓美國再度偉大的重整之路,將帶領世界走向何處?」。川普提及,他並不反對移民。因為他祖父母也是1885年從德國移民美國,而母親也是在1918年從蘇格蘭移民,甚至現任太太更是1996年持H-1B技術簽證來到美國,2006年取得公民。

 

川普痛恨的是非法移民,尤其是許多原本就在墨西哥從事犯法勾當的壞人。美國一年光是用在管理約35.1萬非法移民罪犯的監獄支出,就超過10億美金(台幣305億元)。他希望改革,讓對美國有幫助的人更容易合法居留,但他想阻止罪犯與非法移民者進入美國。舉例說,每年到美國留學的外國菁英數十萬計,但按照目前的移民規定,需要等上多年且名額相當有限。反而,只要偷渡越過邊境,長期打黑工等待美國大赦取得身分,或是懷孕後立即搭飛機來美國待產,小孩自然取得美國籍。相較之下,目前美國的移民政策似乎有些諷刺。

 

所以,不管是從川普個人著作觀點或是從美國的經濟、房地產需求、社會安全等角度而言,都能實證移民對美國房市推升與人口紅利有重大的貢獻。因此,相信川普不太可能會反對移民。

 

另外,對美國房市置產有興趣者,應該熟悉新移民聚集的五種城市型態,與這些城市吸引年紀、收入、職業、文化背景等族群,作為置產前的評估參考依據。原則上,應優先選擇置產新移民持續湧入所在城市的房產。接下來再檢查欲投資房產房型與金額,於未來處分時,是否是新移民願意且有能力接手的物件。比如說,在新移民年紀較輕、收入較低的城市就要選擇低總價的物件。若是選擇置產早期移民城市,則考慮到物件未來處分的流動性風險較高,所以物件租金年報酬率理應要高出新移民持續湧入城市的物件約3%以上。如此縝密思考分析,投資人中長期持有美國房產想不贏也難。

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