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從美國房市看台灣房市

April 5, 2017

 

去年川普勝選之後,隨著美股指數屢創新高、國際級企業競相赴美設廠投資,再加上今年中國開始實施《非居民金融帳戶涉稅信息調查辦法》,俗稱「中國肥咖條款」等因素,造成台灣海外房產投資主流從東南亞轉向美國。

 

近來投資人頻頻詢問置產美國機會,做為美國房地產專家,對美國房產後勢,有以下幾點觀察:

 

觀察1:美國房價持續上漲、但漲勢趨緩:

根據去年12月資料,美國消費者信心指數創15年來新高,而失業率維持在4.7%的歷史低檔區,而在房屋供給遠不及需求等正面因素影響,美國知名房產網站Zillow與Redfin分別預估,今年美國平均房價幅分別是6.5%及5.3%。在正常情況下,房價漲幅不應超過收入與通貨膨脹率,因此可預見的是,美國房價漲幅將趨於緩和。

 

觀察2:東西岸房價要看海外投資者、中西部要看內需成長

若用房價區分,美國房地產可分高價位與中低價位房產。前者主要分布在東、西兩岸,以紐約、北加州舊金山與灣區和南加州的洛杉磯、西雅圖等地為代表,價格多在100萬美金(約3,100萬元新台幣)。因為該地區買家多是華人、蘇俄富豪等海外投資人或科技新貴,地點在精華區,不太容易受景氣循環變動的影響,未來漲幅必須看海外投資人的臉色。

 

至於中低價位房產,是指美國中西部與南部,以伊利諾州、密西根州、德州等為代表,這裡房價平均價格約20萬美金(約620萬新台幣)。但中西部與南部的買方,多半是首購族、退休空巢期、上班族等,易受到外部景氣的影響。所以2008年金融海嘯發生,該區域的房價跌幅很大,隨著美國景氣好轉,房價漸漸回溫,但尚未回到2006年高點,相較其他高價位區早已破2006年高點,甚至多出50%。但因中西部與南部房價基期低,進入障礙小,在川普極力要求美國製造業回流、工作機會大增的情勢下,中低價位的房產,有機會落後補漲。

 

觀察3:Y世代變成買屋與租屋的主力

依美國3億多人口結構分析,Y世代與戰後嬰兒潮占總人口最大比例。所謂的Y世代是指1980年至2000年出生的人,目前多20~30多歲;而戰後嬰兒潮指1946年至1964年出生的人,多為50~70歲間。

 

預估今年有三分之一的買方來自Y世代,相反地嬰兒潮出生的中年人都打算出售大房轉進小房。此外,約超過百萬計30~50歲美國人,在金融海嘯時房屋被拍賣,在經歷7年後,信用得以恢復,預期今年將陸續重新進入買屋市場,因此中低價房產將可望優先受益。

 

觀察4:房貸利率應維持在5%以下,但房價支付負擔能力降低

美國聯準會(Fed)對外宣稱,今年預估將升息三次。依照目前美國住家平均年租金報酬率約4~5%之水準,若30年期房貸利率超過5%,就容易發生「買不如租」的想法。因此估今年房貸利率應維持在5%以下。但這也是美國學者專家,預估今年內房貸利率將維持3.75%~4.6%的水準。

 

觀察5:貸款取得較容易、原信用破產者將再度進入市場

在川普的主導下,將鬆綁「陶德-法蘭克」法案,減少對銀行的監管,以利銀行更願意進行放貸,因此,將會有更多的能夠較容易取得銀行貸款,更有利於活絡房市的交易。

 

觀察6:售屋成交天數會變為更短

根據美國NAR不動產經紀人協會的資料,美國平均售屋成交天數從2011年12月的99天,大幅下降至2016年的52天。且若按照這樣銷售的速度推估,將於今年4月,目前所有的成屋將會被賣光。

 

觀察7:政治不確定性取代政策不確定性

基本上,川普積極推動擴大基礎建設投資、企業減稅與嚴厲打擊非法移民的三個政策,就短期而言,有利於美國房市。但就中長期而言,川普令人捉模不定的個性,卻是美國房市的最大不確定變動因素。

 

就2017年而言,美國房市利多比利空多,預估美國今年平均房價漲5%~7%。

 

反觀台灣,雖然失業率維持在3.79%低檔、首購房貸利率在2%以下,有利於房市。但人口成長多年停滯,過去10年消費者信心指數自2009年2月48.42的最低點,爬升至2015年4月92.3最高點後,又下滑至去年2016年12月的77.22。加上售屋成交天數拉長,動輒80~90天,與首購族年齡老化快速,台北市甚至要超過40歲,明顯房屋供給遠大於需求。若再考慮兩岸仍存有政治不確定性,台灣房價應該尚未見底。

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